На волне отельного бума

На смену буму строительства бизнес-центров, столь характерному ныне для сибирского региона, в ближайший год-полтора придет волна отельных проектов. С позиций быстрой окупаемости офисное здание — предмет более привлекательный (офисы можно распродать за год-два), зато отель способен обеспечить доходность на длительное время — до тех пор, пока он будет популярен у гостей города. Однако отельный бизнес весьма рискованный. Именно поэтому инвесторы с вниманием присматриваются к сегменту отелей и гостиниц. Особенный интерес к отельному бизнесу сегодня проявляют предприниматели Новосибирска и Иркутска. Томск уже пережил пик строительства отелей накануне празднования 400-летия города, Красноярск создал соответствующую инфраструктуру еще три-четыре года назад, а в Алтайском крае и Кемеровской области строительство гостиниц идет только в рамках реализации туристических проектов в соответствующих рекреационных зонах.

Звездная середина

Описывая оптимальный для Новосибирска гостиничный формат, отельеры со стажем предостерегают новичков от амбициозной влюбленности в «многозвездные» отели.

— «Три звезды» — самый рациональный, самый ликвидный на сегодня уровень, — говорит директор компании «Зеленый бор» ГК «Конквест» Сергей Косенко. — Для строительства пятизвездочного и даже четырехзвездочного отеля нужны сугубо экономические предпосылки. А их, как ни удивительно, больше у Иркутска — города меньшего по размерам, но «более туристического».

Кстати, сами иркутские отельеры, признавая большую, нежели в Новосибирске востребованность «многозвездных» отелей, в определении самой горячей отельной категории солидарны с новосибирцами.

— «В Иркутске перспективу имеют и четырех-, и даже пятизвездочные гостиницы, но наиболее востребованы именно «три звезды« емкостью от 100 номеров», — отмечает советник генерального директора по связям с общественностью и СМИ компании «Гранд Байкал» Сергей Евчик.

Функционально иркутский отельный бизнес шире, чем в Новосибирске, — и классические отели для туристов (для них Иркутск — чаще всего транзитный пункт по пути на Байкал), и гостиницы для бизнесменов. В Новосибирске рекреационный сервис развит минимально (ни природными, ни архитектурными памятниками город не богат), зато бизнес-туризм выглядит гораздо более многообещающим. В силу этого специфичен и жизненный ритм нашего гостиничного дела: в отличие от Москвы или Петербурга тут есть и мертвый сезон, и пиковые периоды.

— «Мертвый сезон в Новосибирске приходится на лето, тогда как московские отели, напротив, летом достаточно заполняемы, — объясняет директор мини-отеля «Четыре комнаты» Евгения Котовщикова. — Активный период — зима, весна, осень — практически совпадает с графиком «Сибирской Ярмарки«. В свою очередь, как только замирает ярмарочная жизнь, снижается и заполняемость».

Вопрос рентабельности

— «Вложения в трехзвездочный отель с приличным номерным фондом (около 100 номеров) — от $20 млн, — говорит Сергей Косенко. — Конечно, уменьшение числа номеров снижает затраты, зато существенно удлиняет период окупаемости». Эксперты настоятельно советуют не верить в универсалии и расчетные матрицы зарубежных пособий.

— «Уровень рентабельности — вопрос тонкий, — отмечает директор отеля DeLuxe Ольга Отмахова. — В бизнес-литературе, как правило, указывают сроки окупаемости три-четыре года. Но это реально лишь для западных стран и Японии. Увы, зарубежные консалтинговые компании предпочитают ориентироваться на эти типовые, из учебников взятые сроки. На деле же все совсем иначе».

— «Три-четыре «классических« года — это не для Новосибирска, — соглашается Сергей Косенко. — Наши консультанты называли совсем иные цифры. По их словам, можно всерьез рассматривать проекты со сроком окупаемости около 15 лет. В Москве сроки окупаемости, естественно, короче. Там гостевой поток выше в разы — и командировочные, и отдыхающие, и туристы. Соответственно — выше показатели оборота, среднегодовая заполняемость».

По оценкам Евгении Котовщиковой, минимум номерного фонда для трехзвездочных бизнес-отелей — от 50 номеров. А наиболее популярная (и рациональная) емкость трехзвездочных гостиниц — 150 номеров. В Иркутске, напротив, наибольшую динамику демонстрирует сегмент малых отелей — до 50–60 номеров. В других секторах пока предстартовое затишье.

Месторасположение эксперты называют существенным для судьбы отеля фактором, но подчеркивают при этом, что понятие «центр города» не стоит абсолютизировать. В этом смысле иркутская и новосибирская ситуации почти антонимичны. В Иркутске тяготение отельеров к историческому центру обусловлено доминированием классического, созерцательного туризма.

— «Наиболее выгодным считается расположение в центре города, — рассказывает Сергей Евчик. — Это привязка к историческим местам, наиболее обустроенным улицам, Ангаре. Ядро Иркутска компактно — исторический, культурный, деловой центры и центр власти слиты воедино и находятся на относительно небольшой территории, входящей в Правобережный округ».

На этом фоне Новосибирск с его несколько аморфным, зато многополярным центром оказывается более удобным пространством как раз для трехзвездочных бизнес-отелей.

— «Место должно быть функциональным и логичным, — объясняет Ольга Отмахова. — Бизнес-отели не обязательно размещать прямо в транзитных узлах — у офисных центров, у транспортных развязок, узловых станций метро. Транзитные узлы — это среда достаточно беспокойная, а комфорт для отеля важен принципиально. Думаю, бизнес-отели можно располагать и в зонах средней удаленности (особенно если речь идет о гостиницах для менеджеров среднего звена, в ценовой категории от 2 до 4 тысяч рублей). Главное, чтобы добираться на работу и обратно было удобно».

Ценовая политика

Нормальной ценой для трехзвездочных отелей Сергей Косенко называет 3 тысячи рублей в сутки.

— «Впрочем, сейчас встречаются и вовсе странные расценки, — отмечает он. — Например, по 5–5,5 тысячи за сутки в совершенно невнятных, «беззвездочных» гостиницах. Но это от «непуганности» рынка, от его неразвитости».

Ценовой рационализм трехзвездочных отелей эксперты советуют поддерживать и правильным стартовым позиционированием, и текущей технологической экономией в рамках уже действующего проекта.

— «Материальную базу гостиницы нужно тщательно продумывать еще на начальных стадиях проектирования, — подчеркивает ведущий маркетолог московской компании «Аверс» Иван Сенин. — Мне, к примеру, в периферийных областных центрах доводилось видеть «трехзвездочники« с джакузи во всех номерах, с кариатидами и венецианской штукатуркой. Понятно, что инвесторы так воплощали свои грезы о шикарных старинных отелях, виденных в кино. Конечно, джакузи в номере — с позиций постояльца круто, но такой отель не окупится никогда. Это — не бизнес в чистом виде, а то, что американцы иронично именуют дримбилдингом — вкладывание денег в амбиции и мечты».

Что касается технологической экономии, то тут эксперты указывают три направления — постановка прачечного дела, бытовая химия и предметы индивидуального пользования.

— «Экономить на уюте нельзя, но можно сэкономить на средствах его поддержания, — подчеркивает Ольга Отмахова. — То есть можно убрать номер за 15 рублей, а можно за 3 рубля. Можно экономить на прачечной — тщательно рассчитывать расход моющих средств или отдать стирку на аутсорсинг. Как правило, в гостиничном бизнесе используется бытовая химия так называемого профи-класса. Но безоглядно полагаться лишь на профи-класс не стоит. Мы комбинируем профи-класс и потребительский класс. Словом, к формированию санитарного арсенала нужен творческий подход».

Нормальная практика для мини-отелей — перепоручить стирку белья фирме-партнеру. Впрочем, выбор в конечном итоге зависит от отельера.

— «В отеле емкостью до 20–30 номеров стиркой можно заняться и на месте, — рассуждает Евгения Котовщикова. — Другой вопрос, что в маленьком отеле каждый квадрат на счету — эти же площади можно отвести и под сервисные цели. Каждый владелец малоформатного отеля стоит перед вопросом: может быть, лучше эту комнату под номер отдать?»

Предметы на каждый день

Гигиенические аксессуары гостиничного номера — мыло, шампунь, полотенца, халаты — должны ли они обязательно быть марочными или предпочесть «анонимные», зато более дешевые эквиваленты? В отелях западных сетей этот вопрос принадлежит к разряду необсуждаемых: если оговорено наличие в ванных комнатах мыла марки X и шампуня марки Y, эти почтенные продукты будут доставляться в каждый отель. Порой эта принципиальность обходится дорого. Отечественные отельеры об этом нюансе осведомлены, и для них вопрос о содержимом туалетных столиков находится в сфере личного выбора.

— «Если отель позиционируется достаточно высоко, марочное мыло — обязательный атрибут номера, — говорит Ольга Отмахова. — А для демократичного формата подойдут и диспенсеры с жидким мылом».

На мебели практикующие отельеры экономить не советуют.

— «Мебель нужно выбирать добротную, с достаточным ресурсом прочности, — подчеркивает Ольга Отмахова. — Стоит серьезно вложиться, чтобы потом не пришлось менять ее ежегодно. Когда каждый год по пять номеров закрывается на ремонт — это несерьезно. Значит, материальная часть такой гостиницы изначально была сформирована неверно, в погоне за сиюминутной экономией». Принципиальным элементом каждой сибирской гостиницы Ольга Отмахова называет мини-котельную или бойлер: «Если горячую воду отключат во всем районе, то и в гостинице, соответственно, тоже. Но постояльцам такое единение с посещаемым городом ни к чему, допускать этого нельзя».

Персональные проблемы

Материальная сторона — не самая трудная часть проекта. Куда большую проблему и для дебютантов, и для практикующих отельеров представляет кадровый ресурс гостиничного дела.

— «Несмотря на то что специалистов для туристического бизнеса готовят во многих вузах, чисто гостиничной специализации нет, — сетует Сергей Евчик. — Кроме того, очень не хватает младшего персонала. Это общая проблема индустрии гостеприимства — и отельеров, и рестораторов. Никто не готовит бухгалтеров-калькуляторов, менеджеров, метрдотелей».

Впрочем, в Новосибирске официальные места обучения отельному менеджменту есть — в университете экономики и управления, в НГТУ. Но, по признанию самих отельеров, далеко не все выпускники могут подтвердить свой дипломный статус реальным талантом гостиничного администратора. Но даже одаренного, мотивированного выпускника нужно «доращивать» в действующем коллективе — укреплять его мотивацию, развивать сервисную ментальность и навыки общения. Важен и верный подбор рабочего ритма — он тоже должен быть мотивирующим.

— «Подбирая персонал, я сначала на себе проверила избранный ритм, — вспоминает Ольга Отмахова. — Я сама попробовала убирать номера, побыла в амплуа горничной. Мне важно было выяснить, может ли наемный человек эффективно в этом ритме работать. Материал для выводов был. Если раньше у нас работали по системе «сутки/двое», то сейчас — «сутки/трое». Более плотный ритм нерационален: человек выдерживает его около полугода. У нас же график достаточно мягкий. Пусть уж лучше люди работают спокойно. Работа должна быть не каторгой, а стимулирующим удовольствием».

Отели и сеть

Насколько значимы инвестиции в марку и рекламу отеля?

— «Вложения принципиальны, если брэнд соответствует гостиничному стандарту, — убежден Сергей Евчик. — Хотя в Иркутске вполне успешно существуют отели, которые вкладывают минимальные средства в рекламу. Впрочем, это гостиницы, которые активно рекламировались раньше и уже сформировали клиентскую базу».

Мини-отель «Четыре комнаты» рекламирует себя в основном через интернет.

— «Интернет — сейчас главный рекламный ресурс для любой гостиницы, — подчеркивает Евгения Котовщикова. — Собственный сайт может себе позволить большая гостиница. Для малых же рационально размещаться на гостиничных, туристических сайтах. Мы информацию о себе размещаем как раз на таких носителях».

К интернету российские отельеры вообще обращаются чаще, чем можно предположить. В том числе и на старте при начальной проработке проекта.

— «Но найти несколько фирм-кандидатов — это еще полдела, — отмечает Сергей Косенко. — Нужно сделать точный выбор из очерченного круга. Консалтинговых компаний отельного направления много, но у большинства из них нет опыта. Типичный расклад: были консультантами в строительстве или общепите, а теперь увидели зреющий гостиничный бум и взялись за него. Я, к примеру, общался с двумя подобными компаниями — они ни одной гостиницы не запустили, но уже предлагают консалтинговые услуги по отельному делу».

Иван Сенин вообще не верит в отечественные консалтинговые предложения по отельному бизнесу, считая, что опыту в этом деле просто неоткуда взяться.

— «Отельный бизнес в его нормальном понимании у нас еще очень молод, — объясняет он свою точку зрения. — Консалтинговым фирмам просто не на чем было научиться, а кальки с западной практики у нас в большинстве случаев неэффективны».

«Практической базы у российских консалтеров действительно немного, — соглашается Сергей Косенко. — Даже два-три запущенных отеля — это мало. Нормально — 10–15 гостиниц. Парадоксально, но факт: «отельных» консалтеров обогнали их коллеги, прописывающие проекты в области SPA-технологий. Вот у них портфолио уже внушительные — 10–15 реализованных проектов, а иногда еще два-три собственных проекта в управлении. Они грамотно работают: детальные маркетинговые исследования, разумный подход к ценообразованию, к документации».

Москва сейчас действительно переживает SPA-бум. Помимо SPA-салонов, развиваются и SPA-отели.

— «В этом формате имеются внутренние нюансы позиционирования — или отель со SPA, где главное — именно гостиничный сервис, или SPA-отель, где во главу угла ставятся SPA-процедуры. Люди туда специально едут за процедурами на два-три дня: при таком долгосрочном визите, конечно, необходима и гостиница. Информационная поддержка у этих форматов достаточно сильная. Так что залогом развития гостиничного бизнеса в определенной степени служит бизнес консалтинговый, а пополнение круга отельеров расширяет аналитическую базу для следующих дебютантов», — подводит итог господин Косенко.

Текст: Игорь СМОЛЬНИКОВ, Континент-Сибирь, август 2007 г.

Источник: Континент-Сибирь